案件概述

2016年10月30日，原告张XX（乙方）与被告租赁公司（甲方）签订了《房屋租赁协议》以下简称租赁协议，约定租赁公司将位于北京市某镇院落租给张XX，房屋租期为10年，房屋租金前五年为每年9万元，后五年为10万元，房屋租赁押金2万，租金支付为年付，时间为每年12月1日前支付。房屋租赁用途为室内改造成公寓出租，租赁期间乙方享有拆迁时政府统一规定的室内装修补偿。同日，双方签订了《补充协议》，约定甲方同意乙方按图施工，乙方承诺保证甲方原设备及设施完好，如发生协议失效及租期不满的情况时，无条件恢复甲方现有厂房设施的原貌。改造估算造价为人民币40万元，乙方自筹与甲方无关。

2017年11月7日，该镇社会治安综合治理办公室发布《告知书》，告知该单位属于无证无照、非法出租行为，要求原告2日内搬离此建筑，逾期将依法给予清理。

2017年11月22日，该镇安全生产委员会发布告知书，告知原告所租赁、生产、经营、租住场所属‘三合一’‘多合一’、彩钢板房范围，需要立即进行关停清理。

2017年11月24日，该镇人民政府发布《公告》，告知将依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条、《北京市禁止违法建设若干规定》第十五条第一款、第二十条规定，要求上述建筑物建设人或房屋所有权人，自公告发布之日2日内自行拆除违法建设并恢复土地原貌。

原告张XX向法院提出诉讼请求：1、请求法院判令确认原被告之间签订的房屋租赁协议无效；2、请求法院判令被告租赁公司退还原告张XX的房屋租金9万元和房屋押金2万元；3、请求法院判令被告租赁公司赔偿原告张XX因停止租赁该公寓所造成的装修损失40万元。

被告提出反诉

1、请求原告支付被告拖欠的租金9万元及违约金15000元；2、请求原告无条件恢复被告现有厂房设施的原貌；3、请求原告给付被告本案代理费、公证费及登报费2020元。

法院认为：

违反法律、行政法规强制性规定的合同应属无效。

合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告张XX与被告租赁公司签订的租赁协议，涉案厂房缺乏相应的规划手续，双方的租赁协议应属无效，故对于张XX要求确认租赁协议无效的诉讼请求，本院予以支持。

关于租赁公司要求张XX恢复原状的诉讼请求，缺乏可执行性，本院对此不予支持。关于租赁公司要求张XX给付律师代理费、公证费及登报费用的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。

裁判结果

一、确认原告与被告签订的《房屋租赁协议》无效；

二、被告于本判决生效之日起七日内返还原告房屋押金2万元；

三、被告于本判决生效之日起七日内赔偿原告装修改造损失279331.5元；

四、原告于本判决生效之日起七日内给付被告占有使用费46602元；

律师观点：

一般情况下，合同自成立即生效。这是法律为了保护公民之间的意思自治，只要法律不禁止，合同各方均可以根据自己的意愿来约定彼此的权利义务关系。但是法律赋予的这种自由并非无限的，这种契约自由需要建立在不违反国家利益、公共利益以及第三人利益的基础上。不得违反法律、法规、行政法规等强制性效力性规定。

《合同法》第52条，有下列情形之一的，合同无效：

1、 一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

2、 恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

3、 以合法形式掩盖非法目的；

4、损害社会公共利益；

5、违反法律、行政法规的强制性规定

本案中，原、被告之间的租赁合同违反了行政法规的强制性效力性规定，因此被认定为无效。合同被认定无效后自始无效，可以恢复原状的需要恢复原状，可以返还的需要返还，不能恢复和的，根据合同各方的过错及损失相互予以赔偿或补偿。

在本案合同因违反行政法规的规定，已经无法履行下去的情况下，原告可以请求法院根据双方过错责任主张被告返还租金及相关涉案费用。

北京尚梓律师事务所  刘仲鸣 律师

执业方向：公司法、劳动合同法(劳动仲裁、诉讼)、婚姻法等，如需律师咨询、法律援助，可随时联系。